INVESTORJATIM.COM – Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 25 basis poin menjadi 5,50% diperkirakan belum mengguncang fundamental sektor properti. Namun, kebijakan tersebut berpotensi memperlambat laju pemulihan pasar, terutama pada segmen hunian menengah yang sangat bergantung pada fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan keputusan Bank Indonesia menaikkan suku bunga mencerminkan fokus menjaga stabilitas makroekonomi, khususnya nilai tukar rupiah dan pengendalian inflasi di tengah potensi kenaikan harga energi maupun bahan bakar minyak (BBM).
Menurutnya, dari sudut pandang industri properti, kenaikan suku bunga memang bukan kabar positif karena berpotensi meningkatkan biaya pendanaan bagi pengembang maupun konsumen. Meski demikian, kenaikan sebesar 25 basis poin masih tergolong moderat dan belum cukup besar untuk mengubah arah pasar secara fundamental.
“Yang perlu dicermati bukan hanya kenaikan BI Rate, tetapi kombinasi berbagai faktor seperti kenaikan biaya hidup, harga energi, dan potensi pelemahan daya beli masyarakat. Dalam kondisi pasar yang masih dalam fase pemulihan, kombinasi faktor tersebut dapat memberikan tekanan lebih besar dibandingkan kenaikan suku bunga itu sendiri,” ujarnya, Kamis (11/6/2026).
Ferry menilai kenaikan BI Rate saat ini lebih berpotensi memperlambat akselerasi pertumbuhan pasar properti ketimbang membalikkan tren menjadi negatif.
Investasi Properti Masih Menarik
Di tengah kenaikan suku bunga, Ferry menilai investasi properti masih relatif aman karena merupakan aset riil yang mampu menjaga nilai kekayaan dalam jangka panjang, terutama saat ketidakpastian ekonomi dan volatilitas pasar keuangan meningkat.
Selain itu, fundamental sektor properti Indonesia dinilai lebih sehat dibandingkan beberapa periode sebelumnya. Tingkat leverage pengembang lebih terkendali, pasokan di berbagai segmen lebih rasional, dan likuiditas perbankan masih cukup untuk menopang pembiayaan sektor properti.
Namun, kenaikan suku bunga turut meningkatkan opportunity cost investasi. Ketika instrumen seperti deposito dan obligasi menawarkan imbal hasil lebih menarik dengan risiko relatif rendah, sebagian investor diperkirakan akan lebih selektif dan menunda pembelian properti yang bersifat spekulatif.
“Pasar properti tahun ini kemungkinan lebih banyak ditopang oleh kebutuhan riil atau end-user dibandingkan pembelian yang didorong motif investasi jangka pendek,” katanya.
Penjualan Rumah dan KPR Berpotensi Melambat
Ferry menjelaskan dampak paling langsung dari kenaikan BI Rate akan dirasakan pada pasar hunian yang mengandalkan pembiayaan KPR.
Secara teori, kenaikan suku bunga acuan akan meningkatkan biaya dana perbankan sehingga berpotensi mendorong penyesuaian bunga kredit, termasuk KPR. Kondisi tersebut dapat mengurangi kemampuan masyarakat membeli rumah karena cicilan bulanan menjadi lebih tinggi.
Meski demikian, dia menegaskan kenaikan BI Rate tidak otomatis diteruskan secara penuh ke bunga KPR. Perbankan tetap mempertimbangkan faktor likuiditas, tingkat persaingan, strategi bisnis, dan target pertumbuhan kredit sebelum menaikkan bunga pinjaman.
“Secara historis, kenaikan BI Rate tidak selalu diteruskan satu banding satu ke bunga KPR. Karena itu dampak yang dirasakan masyarakat biasanya lebih kecil dibandingkan persepsi awal,” ujarnya.
Sebagai ilustrasi, untuk KPR Rp1 miliar dengan tenor 15 tahun, kenaikan bunga kredit dari 9% menjadi 9,25% dapat menambah cicilan sekitar Rp150.000 per bulan. Jika bunga naik menjadi 9,5%, tambahan cicilan dapat mencapai sekitar Rp300.000 per bulan.
Segmen Menengah Paling Rentan
Ferry menyebut segmen hunian menengah menjadi kelompok yang paling rentan terdampak kenaikan suku bunga.
Kelompok ini tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), tetapi juga belum memiliki kekuatan finansial setara pembeli rumah premium. Akibatnya, mereka sangat bergantung pada fasilitas KPR dan lebih sensitif terhadap perubahan bunga maupun penurunan daya beli.
Selain itu, properti yang berorientasi investasi juga berpotensi mengalami perlambatan karena investor akan membandingkan imbal hasil properti dengan instrumen keuangan lain yang menjadi lebih menarik saat suku bunga naik.
Sebaliknya, segmen rumah subsidi diperkirakan tetap relatif terlindungi selama pemerintah mempertahankan berbagai insentif pembiayaan. Adapun segmen premium dinilai lebih tahan karena mayoritas transaksi dilakukan menggunakan dana internal dan tidak terlalu bergantung pada kredit perbankan.
Daya Beli Jadi Faktor Penentu
Ke depan, Colliers memperkirakan prospek pasar properti Indonesia masih positif, meski pertumbuhannya cenderung lebih moderat.
Produk yang sesuai kebutuhan pasar, memiliki harga terjangkau, lokasi strategis, dan didukung skema pembayaran fleksibel diperkirakan tetap mencatatkan kinerja baik.
Namun, Ferry menekankan bahwa tantangan terbesar sektor properti saat ini bukan hanya soal suku bunga, melainkan menjaga keterjangkauan harga rumah dan daya beli masyarakat.
Dalam beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah di sejumlah wilayah tumbuh lebih cepat dibandingkan peningkatan pendapatan masyarakat. Kondisi tersebut membuat ruang masyarakat untuk menyerap tambahan beban cicilan semakin terbatas.
“Jika kenaikan suku bunga diikuti kenaikan harga BBM dan biaya hidup dalam periode yang cukup panjang, maka sebagian calon pembeli berpotensi menunda pembelian rumah. Dengan demikian, laju pertumbuhan pasar properti kemungkinan tidak sekuat apabila daya beli masyarakat berada dalam kondisi lebih baik,” katanya.
Menurut Ferry, kenaikan BI Rate menjadi 5,50% memang memberikan tekanan tambahan bagi sektor properti. Namun, dampaknya belum cukup besar untuk mengubah arah pasar secara fundamental. Faktor yang jauh lebih menentukan adalah kemampuan masyarakat menjaga daya beli di tengah kenaikan biaya hidup.
“Segmen hunian menengah yang sangat bergantung pada KPR akan menjadi kelompok yang paling terdampak apabila tekanan terhadap daya beli terus berlanjut. Tantangan utama sektor properti saat ini adalah menjaga keterjangkauan perumahan agar momentum pemulihan pasar tetap terjaga,” pungkasnya. (Onny)
Komentar